Impuesto sobre el Alquiler en el Extranjero para Personas Estadounidenses

Hablemos de una situación fiscal que pilla desprevenida a gente lista todos los años. Te compras un piso en Lisboa, una villa en España o un apartamento en Dubái. Lo alquilas. El dinero entra en una cuenta bancaria local, en moneda local, y te dices a ti mismo que el IRS no tiene nada que ver con eso hasta que lo transfieras a casa. Ese instinto es comprensible. También es erróneo, y entender el impuesto sobre alquileres de propiedades en el extranjero para personas estadounidenses marca la diferencia entre una declaración limpia y una notificación de sanción de cinco cifras.

Estados Unidos grava a sus ciudadanos y titulares de la Green Card por su renta mundial, independientemente de dónde vivan, dónde esté la propiedad o en qué moneda se pague el alquiler. Si eres una persona estadounidense y tu inquilino te paga, el IRS trata eso como renta sujeta a tributación en el año en que se abona en tu cuenta, bajo la doctrina de la percepción constructiva (constructive receipt). Dejar el dinero en el extranjero no cambia nada, salvo tu falsa sensación de seguridad.

Por qué Estados Unidos grava la renta de alquiler en el extranjero

La mayoría de los países aplican una tributación basada en la residencia. Te vas, y la obligación fiscal se queda en la puerta. Estados Unidos es la excepción. Aplica una tributación basada en la ciudadanía, lo que significa que un pasaporte estadounidense es una suscripción fiscal de por vida que no puedes pausar subiéndote a un avión. Los estadounidenses expatriados que se trasladaron a Panamá, el Reino Unido, Portugal o los Emiratos Árabes Unidos por el tratamiento fiscal suelen descubrir, por las malas, que el impuesto estadounidense sobre la renta de alquiler en el extranjero sigue siendo exigible, incluso cuando su salario calificaría para algún alivio.

Esto importa porque la renta de alquiler se clasifica legalmente como renta pasiva, y esa clasificación se propaga por todo lo que viene después. Determina qué alivio puedes reclamar, qué créditos puedes usar y cuáles de tus pérdidas sobre el papel el IRS se negará discretamente a reconocer. Si te equivocas en la clasificación, todo lo que viene después también estará mal. Si estás valorando un traslado al extranjero y quieres que el aspecto de la residencia se gestione junto con el aspecto fiscal, nuestros servicios de estructuración y asesoría fiscal transfronteriza existen precisamente para esta intersección.

Declarar la renta de alquiler en el extranjero al IRS: el Schedule E y lo básico

Aquí va la buena noticia, en la medida en que lo es. Para la declaración básica de ingresos, el IRS trata la renta de alquiler en el extranjero igual que un dúplex en Ohio. La declaras en el Schedule E (Formulario 1040), Renta y Pérdida Suplementaria. Cada dólar de alquiler bruto entra, cada gasto ordinario y necesario sale, y la cifra neta fluye a tu 1040.

Declarar la renta de alquiler en el extranjero al IRS en el Schedule E implica declarar:

• Los ingresos brutos por alquiler, convertidos a dólares estadounidenses, hayas repatriado un céntimo o no
• Los gastos operativos, incluidas las comisiones de gestión de la propiedad, el seguro, las reparaciones, la publicidad y los suministros que pagas como arrendador
• Los intereses hipotecarios del préstamo sobre la propiedad
• Los impuestos sobre bienes inmuebles en el extranjero, lo que nos lleva a una sorpresa genuinamente agradable

La Ley de Reducción de Impuestos y Empleos de 2017 (TCJA) limitó las deducciones de impuestos estatales y locales a 10.000 dólares y eliminó la deducción detallada para los impuestos inmobiliarios extranjeros sobre residencias personales. Ese límite vive en el Schedule A. No afecta al Schedule E. Los impuestos inmobiliarios extranjeros vinculados a un alquiler real que genera ingresos siguen siendo plenamente deducibles como gasto ordinario de negocio, sorteando por completo el límite del SALT. Así que el impuesto sobre bienes inmuebles que pagas por tu apartamento alquilado en Madrid es deducible de una manera en que no lo es el impuesto sobre bienes inmuebles de tu apartamento personal en Madrid.

Una advertencia sobre cuánto puedes deducir: el uso personal. Si alquilas el inmueble menos de 15 días al año, la renta está exenta de impuestos, pero tampoco puedes deducir ningún gasto (esa es la «exención Masters», llamada así por los golfistas que alquilan sus casas en Augusta durante el torneo). Si lo alquilas 15 días o más con un uso personal mínimo, todo es deducible, lo que puede generar una pérdida neta. Pero si tu uso personal supera tanto los 14 días como el 10% de los días de alquiler, la propiedad pasa a considerarse una residencia, los gastos se prorratean y tus deducciones no pueden superar tu renta de alquiler, así que no se permite ninguna pérdida.

La depreciación de propiedades en el extranjero: la trampa del ADS lineal

La depreciación es la mejor deducción no monetaria que ofrece el sector inmobiliario. Recuperas el coste del edificio a lo largo de su vida útil y proteges tu rendimiento de alquiler por el camino. Aquí es donde a los propietarios de propiedades en el extranjero se les penaliza sin que lo vean venir, y es el punto más malentendido de toda la declaración.

El alquiler residencial dentro de Estados Unidos se deprecia a lo largo de 27,5 años usando el Sistema General de Depreciación (GDS). La propiedad en el extranjero no tiene esa opción. La Sección 168(g)(1)(A) del IRC exige que todo lo que se use predominantemente fuera de Estados Unidos utilice el Sistema Alternativo de Depreciación (ADS), y las normas sobre depreciación de propiedades en el extranjero no te dan ninguna elección, ninguna alternativa, ninguna excepción, incluso si la propiedad tiene un uso idéntico al de un alquiler estadounidense. Los períodos de recuperación bajo el ADS son más largos:

• Propiedad residencial extranjera puesta en servicio después del 31 de diciembre de 2017: 30 años, lineal
• Propiedad residencial extranjera puesta en servicio antes del 1 de enero de 2018: 40 años, lineal
• Propiedad comercial (no residencial) extranjera: 40 años, lineal

Un período de recuperación más largo significa una deducción anual menor. Tu edificio de 400.000 dólares se deprecia a lo largo de 30 años en el extranjero en vez de 27,5 años en casa, así que cada año la protección es más fina. La cuenta no es catastrófica, pero es una desventaja estructural que la mayoría de la gente no tiene en cuenta cuando compra.

Ahora ya sé lo que estás pensando. La One Big Beautiful Bill Act (OBBBA) hizo permanente la depreciación acelerada del 100% en 2025, así que seguro que puedes deducir todo el edificio en el primer año, ¿no? En propiedades extranjeras, no. La depreciación acelerada bajo la Sección 168(k) solo alcanza a la propiedad MACRS con un período de recuperación de 20 años o menos. Tu alquiler en el extranjero está atrapado en el ADS por ley, lo que lo deja completamente fuera de esta norma (el mismo motivo por el que ya quedaba excluido antes de la Ley, solo que ahora esa exclusión es permanente). La nueva exención total del 100% de la Sección 168(n) para propiedad de producción calificada tampoco ayuda, ya que se limita a bienes inmuebles no residenciales usados dentro de Estados Unidos y excluye específicamente todo lo que esté obligado a usar el ADS. La deducción de la Sección 179 también queda descartada, porque la propiedad usada predominantemente fuera de Estados Unidos no califica. Así que mientras todos los propietarios estadounidenses celebran la depreciación acelerada permanente, tú sigues deduciendo tu edificio un lento año tras otro.

Antes de poder hacer el cálculo, tienes que repartir el precio de compra entre el edificio (depreciable) y el terreno (nunca depreciable). En Estados Unidos te apoyas en los ratios del catastro del condado. En el extranjero, esas valoraciones estandarizadas a menudo no existen o infravaloran enormemente el valor real, así que puede que necesites una tasación local para defender tu reparto entre edificio y terreno si el IRS alguna vez te lo pregunta.

Tampoco te saltes la depreciación para mantener alta tu base. Cuando vendas, el IRS grava la recuperación de la depreciación (recapture) sobre la cantidad que tomaste o que podías haber tomado, a un tipo máximo del 25% para la Sección 1250 no recuperada. Saltártela no te ahorra nada y te cuesta la deducción anual. La única ventaja de una depreciación lenta bajo el ADS: tu base ajustada se mantiene más alta, así que tu eventual ganancia de capital y la recuperación salen algo más pequeñas.

Conversión de divisas: qué tipo de cambio usar y cuándo

Cada cifra de tu declaración estadounidense tiene que estar en dólares, lo que significa que estás convirtiendo divisa extranjera constantemente. El IRS te da un respiro en las partidas rutinarias. Para el alquiler bruto y los gastos operativos ordinarios en el Schedule E, puedes usar el tipo de cambio medio anual, siempre que lo obtengas de un índice verificable y lo apliques de forma consistente. No necesitas un tipo de cambio puntual para cada factura de suministros.

Los eventos de capital son distintos. La compra de la propiedad, las mejoras de capital importantes, los impuestos extranjeros sobre la renta pagados a efectos de crédito y la eventual venta requieren todos el tipo de cambio puntual (spot) del día exacto de cada operación. Si mezclas esto, tu base y tus cálculos de ganancia se desalinean.

Luego está la trampa de divisas que ha emboscado a más propietarios estadounidenses que cualquier peculiaridad de depreciación: la hipoteca extranjera. Bajo la Sección 988 del IRC, una deuda denominada en una moneda no funcional (para ti, cualquier cosa que no sea el dólar estadounidense) constituye en sí misma una operación sujeta a impuestos cuando la liquidas o la refinancias. Si el dólar se fortalece frente a la moneda del préstamo a lo largo de la vida de la hipoteca, necesitas menos dólares para saldar la deuda, y el IRS llama a esa diferencia ganancia por tipo de cambio, gravada como renta ordinaria.

Imagina a Sarah, que compra un piso en Londres con una hipoteca de 500.000 libras cuando la libra cotiza a 1,40 dólares, lo que hace que su deuda valga 700.000 dólares. Cinco años después refinancia, tras haber caído la libra a 1,15 dólares. Liquidar esas mismas 500.000 libras ahora le cuesta solo 575.000 dólares. Sarah tiene una ganancia de la Sección 988 de 125.000 dólares, aunque el valor del piso en libras nunca se haya movido. Como las ganancias de la Sección 988 son renta ordinaria, ese beneficio fantasma se grava a tipos de hasta el 37%, más un posible 3,8% de Impuesto sobre la Renta Neta de Inversión (NIIT), sobre un dinero que ella nunca ganó realmente. (El intercambio funciona en ambos sentidos: una pérdida de la Sección 988 compensa la renta ordinaria, aunque el IRS examina de cerca las normas de trazabilidad.)

Los créditos fiscales extranjeros y la renta por la que ya pagaste impuestos fuera

Como Estados Unidos grava la renta mundial, estás expuesto a la doble imposición: una vez por el país donde está la propiedad, otra vez por el IRS. Existen dos mecanismos de alivio, y los expatriados suelen echar mano del equivocado.

La Exclusión de Renta del Trabajo en el Extranjero (Foreign Earned Income Exclusion, Formulario 2555) permite a los expatriados que califican excluir hasta 130.000 dólares de renta del trabajo extranjera en 2025. Renta del trabajo significa salarios, sueldos, honorarios profesionales. La renta de alquiler es pasiva por estatuto, así que la FEIE no hace nada por ella, por muchas horas que dediques a perseguir inquilinos y arreglar calderas. Esto merece entenderse a fondo, y cubrimos la mecánica en nuestra guía que compara la FEIE y el Crédito Fiscal Extranjero.

La única herramienta que realmente mitiga la doble imposición sobre la renta de alquiler es el Crédito Fiscal Extranjero (Foreign Tax Credit), reclamado en el Formulario 1116. Te da un crédito dólar por dólar por los impuestos extranjeros sobre la renta pagados por esa misma renta. La trampa está en el sistema de categorías (baskets): la renta de alquiler cae en la categoría de renta pasiva, y tu crédito está limitado al menor entre el impuesto extranjero pagado y el impuesto estadounidense sobre esa renta específica. Estados Unidos no va a subvencionar un tipo extranjero superior al suyo propio. Los créditos excedentes no se reembolsan. Se trasladan un año hacia atrás o diez hacia adelante, utilizables solo contra renta pasiva futura.

Una cosa más que merece señalarse: solo los impuestos extranjeros sobre la renta califican para el crédito. Los impuestos sobre bienes inmuebles, los impuestos sobre el patrimonio, los derechos de timbre y el IVA no cuentan. Los impuestos sobre bienes inmuebles son deducibles en el Schedule E pero nunca acreditables en el Formulario 1116, así que no intentes contarlos dos veces.

Las pérdidas de actividad pasiva y por qué tu pérdida sobre el papel puede quedar atrapada

Supongamos que tu depreciación bajo el ADS y tus gastos generan una pérdida neta sobre el papel. Estupendo, piensas, así compenso mi salario. Normalmente no puedes. Las pérdidas de alquiler son pérdidas pasivas, y las pérdidas pasivas por lo general solo compensan renta pasiva. Quedan suspendidas hasta que tengas renta pasiva que las absorba o hasta que vendas la propiedad, momento en el que se liberan.

Esto choca dolorosamente con los sistemas extranjeros. Toma el Reino Unido, donde la Sección 24 de la Finance Act 2015 dejó de permitir a los propietarios particulares deducir los intereses hipotecarios contra el beneficio del alquiler, sustituyéndolo por un crédito del 20% al tipo básico. En tu declaración del Reino Unido, el beneficio de alquiler sujeto a impuestos se infla porque los intereses no son deducibles, empujándote a un tramo más alto y una factura local elevada. En tu Schedule E estadounidense, esos mismos intereses son plenamente deducibles, así que tu renta imponible estadounidense sobre la propiedad se acerca a cero. Y aquí es donde duele. Pagas un impuesto elevado en el Reino Unido pero no generas ninguna obligación estadounidense que el crédito pueda compensar, así que los créditos fiscales extranjeros excedentes se acumulan sin usar en la categoría pasiva, pagados pero nunca aprovechables.

El paquete de declaraciones informativas: FBAR, FATCA y cuándo una entidad extranjera empeora las cosas

La propiedad en sí es solo la mitad del panorama de cumplimiento. Las cuentas y estructuras que la rodean disparan un conjunto separado de declaraciones cargadas de sanciones, y aquí es donde nuestra guía completa sobre la declaración FBAR y FATCA se convierte en lectura obligada.

• FBAR (Formulario 114 de FinCEN): Los bienes inmuebles en propiedad directa no son una cuenta financiera, así que la propiedad está exenta. Pero la cuenta bancaria extranjera que recibe tu alquiler sí es una cuenta financiera, y si tus cuentas extranjeras agregadas superan los 10.000 dólares en algún momento del año, tienes que declarar.
• FATCA (Formulario 8938): De nuevo, los bienes inmuebles en propiedad directa no son un activo financiero extranjero específico. Pero si tienes la propiedad a través de una corporación, sociedad o fideicomiso extranjero, tu participación en esa entidad es declarable una vez que superas los umbrales (entre 50.000 y 600.000 dólares según el estado civil de declaración y dónde vivas). La sanción por no declarar empieza en 10.000 dólares y sube hasta 50.000 dólares.

Ahora la parte que convierte una declaración manejable en un serio problema de cumplimiento. A los abogados locales en España, Portugal, Panamá y Argentina les encanta meter la propiedad en una Sociedad Anónima para facilitar la transmisión del título y esquivar el proceso sucesorio. Para una persona estadounidense, seguir ese consejo sin asesoría fiscal estadounidense suele ser un desastre. En el momento en que tu propiedad vive dentro de una corporación extranjera, deja de ser un alquiler del Schedule E y se convierte en una participación de capital que activa el Formulario 5471 para propietarios estadounidenses de corporaciones extranjeras, una de las declaraciones más exigentes del código.

Peor aún, si los accionistas estadounidenses poseen más del 50%, la entidad es una Corporación Extranjera Controlada (CFC), y las normas del Subpart F empujan la renta de alquiler directamente hacia ti como renta ordinaria corriente incluso cuando no se distribuye efectivo. Si la propiedad estadounidense se queda por debajo del 50%, puedes en cambio caer en el régimen de Sociedad de Inversión Extranjera Pasiva (PFIC, Formulario 8621), cuya fórmula de distribución en exceso puede erosionar todo el beneficio a través de años retro-gravados e intereses compuestos. Los propietarios más sofisticados a veces optan por el «check-the-box» (Formulario 8832) para ignorar la entidad y volver al Schedule E más el Formulario 8858, más ligero. Esa vía de escape está cerrada a cal y canto para las corporaciones per se, y tanto la Sociedad Anónima como la Public Limited Company británica están en la lista per se del IRS. Elige el envoltorio equivocado en el cierre de la operación y quedas atado al Formulario 5471 durante toda la vida del activo.

La propiedad heredada en el extranjero y la cuestión de la base revalorizada

La herencia produce uno de los pocos resultados genuinamente favorables en este ámbito, aunque el camino es contraintuitivo. Bajo la Sección 1014 del IRC, la propiedad heredada normalmente recibe una revalorización de la base (step-up) al valor de mercado en la fecha de fallecimiento, borrando la apreciación en vida del fallecido a efectos de las ganancias de capital.

Ahora imagina a John, ciudadano estadounidense, que hereda una villa en la Toscana de sus padres italianos, que nunca fueron personas estadounidenses. La Sección 1014(b)(9) dice que la propiedad debe estar en el patrimonio bruto estadounidense del fallecido para obtener la revalorización, y una propiedad extranjera en manos de un extranjero no residente está lejos de formar parte del patrimonio estadounidense. A primera vista, John parece atrapado con la base original baja de sus padres. Pero la Sección 1014(b)(1) concede una revalorización a cualquier propiedad adquirida por legado o herencia, y la Revenue Ruling 84-139 confirma que heredar una propiedad extranjera mediante un testamento extranjero válido otorga la revalorización completa al valor de mercado aunque el activo nunca haya tocado el sistema estadounidense de impuesto sobre sucesiones, dándole a John la revalorización completa que creía haber perdido.

Errores comunes y lo que cuestan

• Creer que estar en el extranjero significa ser invisible. La percepción constructiva grava el alquiler en cuanto llega a tu cuenta extranjera, no cuando lo repatrías.
• Olvidar que la depreciación es obligatoria. La recuperación (recapture) golpea la cantidad que se te permitía tomar, así que saltártela te hace perder la deducción y conservar el impuesto.
• Ignorar la ganancia hipotecaria de la Sección 988. Un movimiento de divisas puede endosarte una factura considerable de renta ordinaria por una propiedad que nunca se revalorizó.
• Recurrir a la FEIE. No hace nada por la renta de alquiler pasiva. El Crédito Fiscal Extranjero es tu único refugio real.
• Confiar en el consejo local de constituir una sociedad. Una Sociedad Anónima puede atraparte en el Formulario 5471, el Subpart F y la exposición al PFIC sin vuelta atrás.
• Esperar que la ventaja fiscal extranjera ayude. El NHR 2.0 de Portugal exime tu renta de alquiler extranjera, lo que suena estupendo hasta que te das cuenta de que cero impuesto extranjero significa cero crédito fiscal extranjero, y el IRS simplemente grava la renta que la exención dejó intacta. Lo mismo ocurre en los Emiratos Árabes Unidos, de tributación cero: sin impuesto local, sin crédito, impuesto estadounidense íntegro sobre el alquiler neto.

El hilo conductor es que la red fiscal estadounidense sigue al activo a todas partes, remodelándolo para encajar en las normas domésticas y despojándolo de las ventajas locales que te atrajeron al extranjero en primer lugar. Resuelve bien la estructura antes de firmar el contrato de compra, porque casi ninguno de estos problemas se puede arreglar después del cierre.