Visa Dorada y Fiscalidad en Grecia: La Opción Non-Dom para Residencia en la UE (2026)

Hoy vamos a hablar de uno de los paquetes más interesantes disponibles en la UE en este momento para personas con alto patrimonio que quieren reubicarse: el régimen fiscal de la visa dorada griega y, en concreto, cómo combinarlo con el impuesto fijo non-dom de Grecia crea algo genuinamente útil.

Grecia ha ido ensamblando, pieza a pieza, lo que Portugal e Italia ofrecen por separado y rara vez al mismo tiempo: una vía clara hacia la residencia en la UE mediante inversión inmobiliaria, acompañada de un régimen fiscal de cuota fija que limita tu deuda tributaria griega sobre rentas extranjeras a un número anual predeterminado. Si eres un refugiado del régimen non-dom del Reino Unido tras su abolición en 2025, o eres una persona estadounidense que quiere una base en la UE sin que le apliquen tipos del 40% o más, Grecia merece una atención seria.

Voy a explicar cómo funcionan ambos programas, cómo encajan entre sí y dónde están los riesgos reales.

El Impuesto Fijo Non-Dom en Grecia: EUR 100.000 Cubre Toda la Renta Extranjera

Grecia lanzó su régimen non-dom en 2020, estructurado de forma similar al conocido programa italiano. El concepto es sencillo: pagas una cuota fija de EUR 100.000 al año y toda tu renta de fuente extranjera queda cubierta para ese ejercicio, independientemente de cuánto hayas ganado en el exterior.

Tanto si has ganado EUR 500.000 como EUR 5 millones en dividendos, rentas de alquiler, distribuciones de capital o beneficios empresariales fuera de Grecia, tu factura fiscal griega sobre esas rentas extranjeras es EUR 100.000. Y punto. Esto se conoce como estructura de «forfait» y genera un coste fiscal conocido y predecible que resulta muy atractivo para quienes viven de rentas pasivas en el extranjero.

Las condiciones para poder acogerte:

• No debes haber sido residente fiscal en Grecia durante al menos 7 de los últimos 8 años antes de solicitarlo
• Debes realizar una inversión cualificada en Grecia (habitualmente inmobiliaria) o trasladar tu residencia fiscal desde el extranjero mediante una solicitud formal a la autoridad tributaria griega
• El régimen tiene una duración de 15 años
• Cada miembro adicional de la familia que incluyas en el paraguas supone EUR 20.000 al año más, sobre tus propios EUR 100.000

Una cosa que tienes que entender con claridad: los EUR 100.000 solo cubren la renta de fuente extranjera. La renta de fuente griega (rentas de alquiler de un inmueble que tengas en Grecia, beneficios empresariales generados en el país, salarios de trabajo local) tributa a los tipos estándar griegos. El IRPF griego llega al 44% en el tramo más alto. El impuesto de sociedades es del 22%. Así que si generas rentas localmente, la cuota fija no te ayuda ahí.

El régimen tampoco cubre las plusvalías de fuente griega, aunque el tratamiento real de las plusvalías en Grecia es relativamente moderado (más sobre esto más adelante).

La Visa Dorada Griega: Umbrales de Inversión por Zona

La visa dorada griega concede un permiso de residencia renovable de 5 años a cambio de una inversión cualificada, normalmente inmobiliaria. Ha sido uno de los programas más populares de Europa por su acceso al espacio Schengen, unos mínimos relativamente accesibles y el hecho de que no exige ningún período mínimo de estancia para mantener el permiso.

Desde 2024, Grecia reestructuró sus umbrales de inversión por zonas:

• EUR 800.000 para zonas de alta demanda: la región del Ática (Atenas y sus municipios), Tesalónica, Mykonos, Santorini e islas con una población superior a 3.100 habitantes
• EUR 400.000 para el resto del país, que abarca la mayoría del territorio, incluido el Peloponeso, Epiro, Creta y la mayoría de las islas más pequeñas
• EUR 250.000 para categorías específicas de inmuebles: reconversión de locales comerciales en viviendas y edificios catalogados o protegidos en proceso de rehabilitación

El permiso te cubre a ti y a tu familia directa, incluidos cónyuge, hijos menores de 21 años y padres de ambas partes. No se requiere estancia mínima. Puedes renovar la visa dorada sin vivir físicamente en Grecia la mitad del año, lo que la diferencia estructuralmente del reformado programa portugués, que ahora sí exige presencia física real.

Para ver cómo se compara Grecia con el panorama general de los programas de residencia por inversión en la UE, nuestra guía sobre visas doradas y fiscalidad recoge las principales opciones en una comparativa directa.

Combinar la Visa Dorada y el Non-Dom: El Manual

Aquí es donde la estructura se vuelve genuinamente atractiva. La visa dorada te da la residencia. El régimen non-dom reduce tu tributación sobre renta extranjera a una cuota fija predecible. Combinados:

1. Acceso a Schengen y derechos de circulación para ti y tu familia
2. Un coste fiscal fijo y conocido de EUR 100.000 al año sobre toda la renta extranjera mundial
3. Sin obligación de estar físicamente en Grecia la mayor parte del año (para la visa; la residencia fiscal requiere una elección formal por separado)
4. Una vía hacia la residencia permanente y, eventualmente, la ciudadanía

La secuencia: primero adquieres la inversión inmobiliaria y obtienes la visa dorada, luego solicitas la residencia fiscal griega y simultáneamente te acoges al régimen non-dom. Estás estableciendo Grecia como tu país de residencia fiscal por decisión activa, no por accidente.

Para que la elección funcione, tienes que demostrar que rompes con tu residencia fiscal anterior. Para clientes del Reino Unido, eso significa completar correctamente el Statutory Residence Test de salida, que explicamos en detalle en nuestra guía sobre el Statutory Residence Test del Reino Unido. Para ciudadanos estadounidenses, el panorama es más complicado porque EE. UU. grava a sus ciudadanos sobre la renta mundial independientemente de dónde vivan. Los EUR 100.000 pueden potencialmente reclamarse como crédito fiscal extranjero (foreign tax credit) frente a la deuda americana, pero no eliminan las obligaciones de declaración con el IRS.

Veamos un ejemplo práctico. Sarah es residente en el Reino Unido con importantes rentas de inversión offshore. Tras la abolición del régimen non-dom británico en 2025, se enfrenta a hasta un 45% sobre su renta mundial. Compra una propiedad en el sur del Peloponeso por EUR 450.000 (que cumple el umbral de EUR 400.000 para esa zona), obtiene la visa dorada griega, rompe formalmente su residencia fiscal en el Reino Unido y establece la residencia fiscal griega bajo la elección non-dom. Sus dividendos extranjeros, las rentas de alquiler de un apartamento en Dubái y las distribuciones de una estructura holding offshore quedan todos cubiertos por la cuota fija de EUR 100.000. Su factura fiscal griega: EUR 100.000 al año durante un máximo de 15 años.

Esto es exactamente por qué Grecia se ha convertido en una de las alternativas más buscadas para quienes abandonan el régimen non-dom del Reino Unido desde el anuncio de su abolición en 2024.

Reglas de Residencia Fiscal Griega y el Test de los 183 Días

Una vez que eres residente fiscal en Grecia, el país te grava sobre las rentas de fuente griega a tipos estándar y cubre las rentas extranjeras mediante la cuota fija (siempre que hayas optado por el régimen non-dom). El criterio habitual para convertirte en residente fiscal griego es la misma regla de los 183 días que se aplica en la mayoría de Europa.

Existe también un test de «centro de intereses vitales»: si Grecia es donde se concentran tu vivienda principal, tu familia y tu actividad económica, la autoridad tributaria griega puede considerarte residente aunque no hayas estado físicamente presente la mitad del año. Esto importa en dos sentidos: puede arrastrarte a la residencia griega cuando preferirías evitarla, y puede establecer tu residencia por intención cuando la quieres sin necesidad de estar físicamente presente medio año.

La solicitud de non-dom se presenta ante la autoridad tributaria griega (AADE) y debe enviarse antes del 31 de marzo del ejercicio fiscal al que se aplica. Necesitas documentación de tu residencia fiscal anterior, prueba de la inversión cualificada y documentos de identidad. Contar con un asesor fiscal cualificado en Grecia no es opcional. La solicitud es manejable, pero el proceso requiere experiencia local.

Plusvalías, Herencias y Tratamiento del Impuesto sobre el Patrimonio

Algunas áreas en las que Grecia destaca de forma notable:

Plusvalías: Sobre valores extranjeros, Grecia aplica un 15% fijo sobre las plusvalías para residentes non-dom, pero como la renta de fuente extranjera está cubierta por la cuota fija de EUR 100.000, las plusvalías extranjeras quedan generalmente absorbidas en dicha cuota. Las acciones cotizadas en Grecia (en la Bolsa de Atenas) se han beneficiado históricamente de una exención de plusvalías para personas físicas. Las plusvalías inmobiliarias de propiedades griegas están sujetas a tributación, aunque el tipo y las exenciones han cambiado varias veces a lo largo de los años, y muchas operaciones se benefician de tipos reducidos o cero según el período de tenencia y el uso.

Impuesto sobre herencias y donaciones: Grecia tiene tipos progresivos de herencia y donación que van del 1% al 40% según el parentesco y el valor del patrimonio. Sin embargo, los activos ubicados fuera de Grecia que hereda o recibe en donación un residente non-dom griego están exentos de estos impuestos durante el período non-dom. Para familias con patrimonio offshore significativo, esto supone un beneficio estructural relevante.

Impuesto sobre el patrimonio: Grecia no tiene impuesto sobre el patrimonio neto. Existe un impuesto anual sobre la propiedad inmobiliaria (ENFIA) aplicable a todos los que posean inmuebles en Grecia, sean residentes o no. Para un apartamento ateniense de EUR 800.000, calcula un ENFIA de entre EUR 2.000 y 5.000 al año. Una molestia menor, no una carga real.

Para quienes tengan estructuras societarias complejas y exposición a reglas CFC desde su país de origen, el régimen non-dom griego no elimina las normas de atribución CFC del país de origen. Los accionistas británicos en sociedades extranjeras pueden seguir teniendo beneficios atribuidos bajo la legislación CFC del Reino Unido, independientemente de dónde vivan. Estructurar correctamente antes y durante la reubicación es lo que determina si la base griega resiste un escrutinio real. Nuestros servicios de planificación fiscal internacional cubren este tipo de planificación en capas múltiples.

Vía hacia la Residencia Permanente y la Ciudadanía: 7 Años

La visa dorada es un permiso de residencia temporal renovable, no una residencia permanente. Mientras mantengas la propiedad cualificada y renueves cada 5 años, conservas la visa y tu familia mantiene sus derechos de residencia.

La residencia permanente real en Grecia requiere 5 años de residencia legal continuada con presencia física. La ciudadanía griega para nacionales no comunitarios exige 7 años de residencia legal, junto con requisitos de idioma y criterios de integración.

La mayoría de los titulares de visa dorada no tienen la ciudadanía griega como objetivo principal. Están usando Grecia como base estable en la UE, plataforma fiscal y hub de viaje en Schengen. Pero la vía hacia la ciudadanía existe, y 7 años en Grecia compara favorablemente con el plazo de naturalización de 10 años en Portugal y el requisito de 10 años en España para nacionales no iberoamericanos.

Grecia vs. Portugal vs. Italia para Residencia en la UE

Esta es la pregunta que la mayoría de los clientes hacen realmente cuando investigan las opciones fiscales de la visa dorada griega. Aquí va la comparativa directa:

Grecia:

• Impuesto fijo non-dom: EUR 100.000 al año, límite de 15 años
• Inclusión familiar: EUR 20.000 por miembro adicional al año
• Visa dorada: entre EUR 400.000 y EUR 800.000 según la zona, sin requisito de estancia mínima
• Ciudadanía: 7 años de residencia física

Portugal (IFICI, el sucesor del NHR):

• Tipo fijo del 20% sobre rentas cualificadas de fuente portuguesa; exención o tipos reducidos sobre rentas extranjeras
• Más adecuado para quienes generan rentas activas profesionales en Portugal; no es una estructura de cuota fija
• La visa dorada ahora exige presencia física real para la renovación, lo que reduce su atractivo como base puramente fiscal
• El análisis completo está en nuestra guía sobre el sustituto del NHR portugués

Italia:

• Impuesto fijo non-dom: EUR 100.000 al año, límite de 15 años (estructura idéntica a la griega)
• Inclusión familiar: EUR 25.000 por miembro adicional al año
• No tiene programa de visa dorada; visa de inversor desde EUR 250.000 a EUR 500.000 pero con mecánicas distintas
• Sólida infraestructura cultural para HNWI; burocracia compleja en la implementación
• Análisis completo en nuestra guía del impuesto fijo italiano

La decisión práctica depende de tu perfil. Grecia gana para quienes quieren la visa dorada más el non-dom sin obligación de presencia física, y prefieren un umbral de inversión inmobiliaria más bajo fuera de Atenas. Italia gana por estilo de vida y la estructura non-dom es esencialmente equivalente. Portugal gana para quienes realmente van a vivir y trabajar allí bajo su nuevo marco de rentas activas.

Riesgos: Burocracia, Mercado Inmobiliario e Incertidumbre del Programa

Grecia no sería Grecia sin algo de fricción. Tres áreas a vigilar:

Demoras burocráticas. El sistema de inmigración griego ha acumulado retrasos en las solicitudes de visa dorada de entre 18 y 24 meses, especialmente desde 2022, cuando la demanda se disparó. El gobierno ha hecho esfuerzos por agilizar la tramitación, incluidos sistemas de presentación digital, pero los retrasos siguen siendo reales. La solicitud del non-dom añade un segundo trámite burocrático a través de la autoridad tributaria. El asesoramiento legal y fiscal local especializado en este ámbito no es un lujo.

Riesgo del mercado inmobiliario. Las zonas prime de Atenas y las islas más populares han visto una rápida revalorización desde 2018, impulsada en parte por la demanda de la visa dorada. Los incrementos de umbrales de 2024 hasta EUR 800.000 en el Ática fueron una respuesta directa del gobierno a esta dinámica. Comprar en el pico de un mercado impulsado por inversores conlleva el riesgo inmobiliario habitual, y si el programa de visa dorada se cancelara o volvieran a cambiar las condiciones, la liquidez en los mercados secundarios podría resentirse.

Longevidad del programa. Los estados miembros de la UE han estado bajo presión de Bruselas para recortar los programas de residencia por inversión. Portugal reestructuró significativamente su programa. El programa de ciudadanía por inversión de Malta enfrentó desafíos legales de la UE. Grecia aumentó sus umbrales. No hay garantía de que la estructura actual se mantenga sin cambios. El compromiso legislativo de 15 años del régimen non-dom ofrece cierto aislamiento, pero no es garantía frente a cambios futuros.

La combinación del non-dom y la visa dorada de Grecia funciona mejor como una decisión de reubicación genuina con sustancia real, no como un ejercicio sobre el papel. Los EUR 100.000 son dinero real, y la estructura vale la pena cuando tus rentas extranjeras están muy por encima de ese umbral y realmente quieres una base en la UE con estabilidad jurídica y sin impuesto sobre el patrimonio. Bien estructurada y gestionada, es uno de los paquetes más eficientes de Europa para el perfil de cliente adecuado.